Steuerberater Grupp & Hieber



Grundsteuerreform: Besonderheiten in den Bundesländern

Insgesamt sieben Bundesländer haben sich bei der Grundsteuerreform für Abweichungen von den Regelungen auf Bundesebene entschieden.

In sieben Bundesländern gibt es für die Berechnung der Grundsteuer für Wohn- und Geschäftsräume sowie unbebaute Grundstücke Regelungen, die vom Bundesmodell abweichen. Zwei Länder haben ledglich die Steuermesszahlen anders geregelt, während fünf weitere Länder zum Teil drastisch einfachere Berechnungsverfahren verwenden. Hier ist eine Übersicht der Regelungen in diesen Bundesländern.

  • Baden-Württemberg: Baden-Württemberg hat von allen Bundesländern das einfachste Verfahren für die Ermittlung der neuen Grundsteuer. Bei diesem modifizierten Bodenwertmodell basiert die Bewertung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, die miteinander multipliziert werden und den sogenannten Grundsteuerwert ergeben. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Allerdings wird die Steuermesszahl für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, um 30 % verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler. Damit kann sich beispielsweise für ein Grundstück mit Wohngebäude eine niedrigere Grundsteuer ergeben als für ein gleichgroßes unbebautes Nachbargrundstück.

  • Bayern: Das Bayerische Grundsteuergesetz wendet ein wertunabhängiges Flächenmodell an. Entscheidend sind dabei nur die Flächen des Grundstücks und Gebäudes sowie die Gebäudenutzung. Der Wert des Grundstücks und damit auch der Bodenrichtwert spielen dabei keine Rolle. Für die Grundsteuer werden die Flächen mit landesweit einheitlichen Äquivalenzzahlen angesetzt, die für die Fläche des Grund und Bodens 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m² betragen. Die Summe aus den Äquivalenzbeträgen ergibt dann den Grundsteuermessbetrag. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, allerdings nur auf die Gebäudefläche und nicht auf die Grundstücksfläche. Daneben ist für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler eine zusätzliche Ermäßigung von 25 % vorgesehen.

  • Hamburg: Beim hamburgischen Wohnlagemodell wird die Grundsteuer vorrangig anhand der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche und der Wohnlage des Grundstücks ermittelt. Für die Grundstücksfläche werden 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m² angesetzt. Für Wohnflächen reduziert sich der Wert der Gebäudefläche um 30 %. Bei der Wohnlage wird zwischen "normaler" und "guter" Wohnlage unterschieden. Grundlage dafür ist das beim Mietspiegel bewährte Hamburger Wohnlagenverzeichnis. Für eine normale Wohnlage gibt es einen weiteren Abschlag von 25 %. Weitere Ermäßigungen von 25 % gibt es für denkmalgeschützte Objekte und für den sozialen Wohnungsbau.

  • Hessen: Hessen hat sich für ein Flächen-Faktor-Verfahren entschieden, das sich am bayerischen Flächenmodell orientiert und auch die dort gültigen Äquivalenzbeträge von 0,04 Euro/m² für Grund und Boden und 0,50 Euro/m² für die Gebäudefläche übernimmt. Allerdings wird die Summe der Flächenäquivalenzbeträge noch mit einem Faktor multipliziert. Dieser fällt umso höher aus je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Die Bodenrichtwerte bekommt das Finanzamt automatisch von der Katasterverwaltung. Wie in anderen Bundesländern gibt es auch hier einen Abschlag von 30 % für Wohnflächen.

  • Niedersachsen: In Niedersachsen liegt der Grundsteuer ein Flächen-Lage-Modell zugrunde, das im Prinzip identisch ist mit dem Hessischen Modell. Die Flächen werden mit landesweit einheitlichen Äquivalenzzahlen angesetzt, die für den Grund und Boden 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m² betragen. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, allerdings nur auf die Gebäudefläche und nicht auf die Grundstücksfläche. Daneben ist für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler eine zusätzliche Ermäßigung von 25 % vorgesehen. Die Summe der Flächenansätze wird mit dem Lage-Faktor multipliziert. Dieser fällt umso höher aus, je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Die Formel enthält eine dämpfende Komponente, sodass beispielsweise ein im Vergleich zum Durchschnitt doppelt so hoher Bodenrichtwert den Grundsteuerwert nur um gut 23 % erhöht, während ein halb so hoher Bodenrichtwert den Grundsteuerwert um knapp 19 % reduziert.

  • Saarland und Sachsen: Das Saarland und Sachsen wenden zwar das Bundesmodell für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage an, haben aber teilweise abweichende Steuermesszahlen festgelegt. Das Saarland hat sich im Vergleich zum Bundesmodell für höhere Steuermesszahlen entschieden, während in Sachsen gewerbliche Flächen doppelt so hoch bewertet werden wie Wohnflächen und unbebaute Grundstücke.